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理性分析:房价“高烧”下的郑州

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发表于 2016-10-18 14:37:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

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郑州,这一中原腹地,拥有三千多年的历史。在改革开放经济大潮的冲击下,作为河南省省会,郑州地处中国地理中心,是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽城市,中国中部地区重要的工业城市。
但郑州这一轮在媒体上“出名”,是因为房价。8月国家统计局的70城房价指数中,郑州分别以5.6%、4.5%的新建商品住宅价格环比涨幅和二手房交易价格环比涨幅,位居全国首位。
然而,房产投资热潮是“虚火”,对一个城市可持续发展来说,郑州需要更多的东西。那么,作为内陆中部二线城市的郑州,未来的区域发展格局将走向何方?
单中心结构下的“省会”效应
9月23日,郑州东站出站后,记者放眼望去,都是新建或在建的高楼。就是这个曾经被称为“鬼城”的新区,在郑州这一轮的房产上涨中,很难再找到单价1.5万元以下的房子,部分楼盘的房价甚至达三四万一平。
2016年新年过后,除了郑东新区,郑州其他区域的房价也在不断攀升,第三季度更是进入高烧期。
9月24日周六一早,记者在位于建设西路188号的郑州市房地产交易中心的二楼看到,百平方米的大厅内聚集了近千人来办理产证交易和过户的人群。
“两个月前,9000没买,现在13000了,真是看不懂。”一位正在等候办理的购房者告诉21世纪经济报道记者他的困惑。
无疑,在房价上涨的背后,是大量资金的涌入。那么,为什么炒房资金会“瞄上”郑州?
这和这个城市所具备的地理位置、交通等多方面的优势不无关系。
事实上,相比沿海省份双中心、多中心的区域经济体发展模式,如山东有济南和青岛、江苏有南京和苏州、浙江有杭州和宁波,中部几个省份均采取的是做大省会的路径。
河南中原发展研究院院长耿明斋认为,造成中西部和沿海省份完全不同的省域经济体发展格局的重要原因之一,是沿海的港口城市在经济上先发一步。而且这种发展会有路径依赖,一旦到了某一个位置,不可能后退,这也就形成了沿海地区双中心乃至多中心的省域经济体模式。
而相比沿海省份双中心乃至多中心的区域发展模式下的资源相对均衡分配,中部地区往往会出现公共资源进一步向省会城市聚集,出现省会一枝独秀的现象。换句话说,从城市功能、发展规模、产业结构的层次等方面来看,中西部省会城市有省内的其他城市无可比拟的优势和吸引力,导致省会城市快速膨胀。
一个突出的表现就是,在中部各省整体人口出现流出的状态下,省会城市人口持续保持净流入的态势。
在河南这个外出务工大省中,郑州是18个省辖市中唯一出现人口持续净流入的地区。近5年数据显示,郑州人口从2011年的885.7万人增加到2015年末的956.9万人。同时,郑州市的人口密度也呈现不断上涨的趋势,2015年郑州市人口密度达到1285.1人/平方公里,位居省会城市第3位,仅次于广州、长春。
耿明斋认为,这样形成了一个正向循环,即人们对一个地方未来的发展越看好,就会越聚集此地。同时,人口规模增大,又会成为拉动区域经济发展的直接动力。“郑州就处于这样一个正向循环中,要素流入的势头加快。郑州未来发展速度会更快,吸纳更多的人口流入,聚集更多的GDP。”
某种程度上,这使住房资源形成一定的稀缺。郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦曾表示,进入2016年,在国家去库存政策红利的影响下,郑州商品房存量逐步下降,6月底存量524.6万平方米,按上半年月均成交量计算,郑州商品住宅去化周期不足4个月。
高铁、航空时代的郑州机遇
除了资源集中的特点之外,郑州的另一个特点是交通便利。
“随着高铁、机场基础设施的日益完善,郑州对各种要素的聚合力和吸引力越来越大,并持续放大区域服务功能,这成为大家看好郑州未来发展前景的重要原因。”河南省政协学习和文史委员会副主任喻新安表示。
一位长期观察中部区域的专家表示,郑州的发展是靠交通枢纽、物流,聚集制造业,做大城市功能,加大对外开放力度,借此提升产业结构的层次。
在地方观察人士看来,多年来,深处内陆的河南受区位条件、资源禀赋、产业结构、传统贸易等多重因素所致,参与全球一体化市场竞争需要付出多倍的努力。高铁、航空时代下,枢纽和物流,成为郑州未来发展的两张王牌。
耿明斋认为,在新常态之前的发展阶段,虽然河南的交通区位优势也比较突出,但是更突出的比较优势是矿产等资源的开发。进入新常态之后,大量的资源依赖型的产业出现产能过剩,这些产业支撑增长的因素越来越萎缩,河南的交通区位优势在整个经济发展中的作用凸显出来。
因此,河南积极进行铁路和航空方面的布局。根据河南省政府之前下发的《郑州现代综合交通枢纽发展规划(2014-2020年)》,郑州将推进“米”字形快速铁路网建设,形成京津冀地区经郑州至港澳地区,长三角地区经郑州至西北边境口岸,环渤海地区经郑州至西南地区乃至孟加拉湾、东南亚各国,东南沿海地区经郑州至西北内陆地区的快速运输通道。
而在航空方面,郑州以连通国内枢纽机场为重点,构建辐射全国的高效集疏通道。数据显示,2015年,郑州新郑国际机场开通航线171条,其中全货运国际航线30条,居内陆第一,基本形成覆盖全球主要经济体的航线网络;旅客吞吐量达到1729.7万人次,五年实现了翻番,居全国第17位;货邮吞吐量达到40.3万吨,五年增长3.7倍,居全国第8位。
便利的枢纽区位和物流,使得一批高端制造业在此聚集。公开资料显示,大批航空偏好型、外向型产业在郑州航空港经济综合试验区集聚,最有代表性的是智能终端产业。目前,智能终端产业园集聚了159家智能终端全产业链企业。2015年,郑州智能手机整机产量达2.02亿部。也就是说,全球每7部新手机就有1部“郑州造”。
在耿明斋看来,随着铁路和航空基础设施的日益完善,将会为郑州聚集更多人流、物流、信息流,这也将进一步弥补河南发展的短板。
郑州,这一内陆的“明珠”城市,正依靠交通和资源聚集,打造自身的产业升级之路。



发表于 2017-10-23 13:33:57 | 显示全部楼层
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