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郑州“限地王 供土地”到底能降房价吗?

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发表于 2016-10-18 15:05:24 | 显示全部楼层 |阅读模式

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郑州“限地王 供土地”能降房价吗?

有待观察,土地是郑州未来房价风向标


9月20日深夜,郑州市国土资源局突然宣布,今年年底前,郑州市主城区将集中供应6000亩土地,包括市内五区及郑东新区、高新区、经开区,用于商业住宅用地,以改善房地产供需关系。


消息传出,不少人为之欢呼,说郑州终于放量供应土地了,土地多了,房价就会下降,起码,不会再疯涨。


我们不妨做个对比:郑州大学新校区占地4845亩,郑州最大的城中村陈寨面积约0.618平方公里(折合927亩)。也就是说,追加供应的土地面积比郑大新校区大,约相当于6.5个陈寨。


那么,集中供地,能否达到稳定市场预期、保障郑州市房地产调控措施落实到位的目标呢?
数据


2015年,郑州市主城区全年供应商品住宅用地4911亩;


2016年,1—8月份已供应5300亩,按照年底再供应6000亩的计划,今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩,是去年全年供应量的2.3倍。


2.3倍!2.3倍!2.3倍!
QQ截图20161018150344.png


这是继9月14日中秋深夜,郑州市出台楼市调控措施之后的又一重大举措。


那么,这一举措能否稳定市场,让房价上涨的幅度降下来呢?


郑州市国土资源局表示,国土资源部门将通过合理把握土地供应结构和布局,加快土地供应节奏,有效改善房地产供需关系,以达到稳定市场预期、保障郑州市房地产调控措施落实到位的目标。


郑州加大土地供应量,能否解决目前房价过快上涨的问题呢?


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这并不能完全解决房价问题。郑州房价过快上涨以及需求爆发的原因复杂,从短期来看,增加土地供应就是影响市场预期,“降温”房价。加大土地供应,虽然不会立刻增加商品住房的供应量,但需求可能会快速消退。


郑州一位从事房地产开发近20年的资深人士说,加大土地供应量,对平抑偏高的郑州房价是有好处的。同时,这对房企来说无疑是个好消息,开发企业也不想拿高价地,“地王”频出的现象会有所减少。


他分析,房企会充分考虑供应量增加,进而调整自己拿地的策略和成本,也会对目前在售项目的定价、销售策略与速度进行调整。加大土地供应,尽管不能立即改变市场实际供求比,但会通过调节市场参与各方的预期,进而影响买卖房屋与土地、定价等行为,达到稳定市场的作用。


一城一策势在必行 业内深度解读郑州楼市调控:


河南省商业经济学会会长宋向清


土地供应增加对于缓解房地产市场矛盾会有所助益


“郑九条”出台后,郑州楼市热依然存在,但将有所降温;房价涨势无法逆转,但涨幅有望缩小;土地供应依然偏紧,但紧张局面可望缓解。郑州楼市气象预报:对于消费者来讲,多云天气将持续,暂时没有阴天,也没有晴天。


对于土地市场的调控,能否起到有效缓解当前楼市供不应求的市场矛盾问题?从居住的角度讲,当前楼市不存在供不应求的矛盾。只是相对于庞大的不缺钱的投资投机者而言,优质楼盘的供不应求问题才显得较为突出。当前楼市热的主因是投资和投机性资本大量进入,其推手是去库存背景下宽松的信贷政策。因此土地供应增加对于缓解房地产市场矛盾会有所助益,会降低社会对未来房价持续走高的预期,会抑制开发商坐地涨价和漫天要价的冲动,也会增加投资投机者的决策等待时间,从而可以缓解一下市场供求矛盾。但要从根本上解决这个问题,必须多管齐下,最重要的是尽快让房地产回归其居住属性而不再是投资产品。


河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰


这次政策是第一波


政策出台以后,市场会有一段平静与观望期,供地节奏会有所加快,新地王暂成过去式;加快土地供应节奏,短期内不会改变市场供求关系,但会较大地影响人们对未来供求关系的预期,从而对房地产市场产生影响;此政策对郑州目前的情况而言,是一个适宜的适度的政策,本人也希望此政策有利于实现政府的房地产市场调控目标,如果市场运行偏离调控期望目标太远,不排除继续出台更大力度政策的可能性。


这次的政策在温和之余也比较结合市场,并没有完全行政命令的政策,比如限购。增加土地供应量,就是从供需源头去解决市场问题。“限地价,竞房价”这项政策以前说的也不少,但执行起来有难度,有待观察。基本低价的确定是多少也是个需要考量的问题。其他都属于常规政策。这次政策是第一波,可以理解为政府开始关注郑州房地产市场的调控,如果达不到预期,市场没有降温,可能还会有新的政策。而金融政策是国家层面的政策,地方政府层面上不会去操作。


河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社


对市场恐慌情绪有积极的正面影响


这九条政策就是为了限制地王产生,比如增加土地供应量、拿地规则修改、土地竞拍熔断机制。此次新政最大的亮点就是“网拍熔断机制”,土地价格压下去,未来房价“过热”受到抑制,从心理上看,会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。


新田置业总裁冯常生


“一城一策”调控今后会是一种新常态


“郑九条”出台举措是在意料之中、情理之内的;放在全国城市中来看,“一城一策”的调控今后会是一种新常态。


据中国房价行情平台近日公布的数据显示,8月份郑州跻身全国省会城市房价“万元俱乐部”,房价环比上月百分比居全国省会城市第一位。在此形势下,郑州市出台“郑九条”可谓正当其时。此次出台的“郑九条”包含了增加土地出让、分区域限地价竞房价、提高竞买保证金比例、加强开发商购地资金审查和新建商品房价格管理、打击捂盘惜售等方面的内容,有针对性地对目前郑州房地产市场存在的问题进行调控,这也符合国家“分类调控、因城施策”总要求。


“郑九条”效果如何关键在于执行,执行的力度决定了政策的效果。比如政府控地价、企业竞房价过程中,如何在地价和房价之间取得均衡,既保证财政收入又不影响企业的积极性;比如打击违法违规销售,处罚力度如何;比如,区域内土地供应量多少合适,商住比例如何分配等——这些在未来都将影响到政策的效果。


华南城郑州公司副总经理兼招商中心总经理王鹏飞


商业的长期价值将会再次突显


新政的核心还是在于限制地王,限制高地价,稳定市场预期。通过调控地价来抑制房价过快上涨趋势,减少市场恐慌,使市场与购房者逐步回归理性。本次的调控政策意在稳定市场,平稳发展。对于开发商在销售管理方面提出要求,一方面是抑制企业随意涨价,另一方面是要求公开房源,严禁无证销售,捂盘惜售的行为。能够在一定程度上缓解市场供需,但郑州住宅市场的零库存和人口红利依然是市场供应紧张的根本原因。如市场依然高烧不退,相信后期陆续将会出台更加具体和严厉的政策进行治疗。


对于商业地产的影响,“郑九条”的出台是给目前火爆市场以及开发企业敲响了一次警钟。通过政策的实施,预计市场在后期将会逐步降温趋向平缓发展。本次政策主要针对主城区和价格涨幅较快等区域,对于港区、各县(市)及上街区暂未涉及。南龙湖区尚未出台相应政策,因其区位及未来交通的便利性,整体市场价位虽有所上涨,但与以上热点区域相比或将成为置业与投资的理想区域。由于近期住宅市场的火爆,人们将目光更多地关注到了住宅上,对商业的自身价值与投资价值被相对减少。政策的实施将会使市场趋于理性,商业的长期价值将会再次突显出来。


河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京


这个调控政策内容很市场化,比较接地气


房价暴涨不利于市场健康发展。郑州是年轻人聚集的城市,劳动年龄人口比重仍处在较高水平,如果房价持续暴涨,必然会导致人才流失,同时持续上涨的房价也与郑州的消费水平不相匹配。所以,这次郑州市政府出台调控政策,对缓和房价上涨是很有必要、很及时的。


根据商会掌握的数据,截至今年8月底,郑州市区商品房库存面积1817.77万平方米。其中,商品住宅库存460.41万平方米,如果按照今年前8个月商品住宅平均134.64万平方米的月销量测算,则这些库存量三四个月就能消化完。也就是说,未来郑州市场很大可能出现老百姓想买房,而市场没房可卖的尴尬现象。为此,建议各家房企加快开发速度,在保质保量的情况下,尽早把房源投放市场,让老百姓早日住上好房子;对于政府而言,建议减少审批环节,优化办事程序,提高办事效率,帮助企业开启绿色通道,防止房价因为供不应求而发生再次暴涨,尽快达到市场供需平衡。


土地市场方面,在此次“郑九条”出台后,短期内预计土地出让价格会稍微缓和、控制下来。但长期来看,治标不治本,建议政府做好规划,科学合理供应土地,把握土地供应节奏。分区域施策,分类调控。


对于城改项目土地出让出现的激烈竞争情形,商会作为搭建政府与企业沟通的桥梁,通过多方调研座谈,归纳整理了如下几点建议,积极向政府建言献策:


一是政府可对企业报名资格条件进一步完善。对参与企业的声誉、过往开发量、有无城改项目经验等进行审查,审查合格后,方可报名参与。


二是增加两级证明、协议要求。(一)在城改地挂牌出让前,由街道办事处(乡、镇政府)或城改办出具该企业参与区域城改项目的证明;(二)出具经过村民委员会同意的原始拆迁安置补偿协议等。同时符合这两项要求的,方可报名参与。


三是结合郑州市年度土地供应计划,从供地结构和供地节奏两方面进行调整,以保证土地市场供应的有序性、合理性。


对于此次郑州市出台“郑九条”,从消费者方面来看,个人认为短期内会缓和房价涨幅。在金九银十之际,政府及时出台调控政策,防止房价、地价持续走高,表明政府对房地产行业的关注,房地产业依旧是拉动经济的重要方面。针对目前的市场状况,对于刚需型的购房者,建议还是要趁早买,投机类型的则需谨慎购买。



发表于 2016-10-28 22:20:09 来自手机 | 显示全部楼层
扯淡  政府想靠卖地赚钱  房价永远都会涨
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发表于 2016-10-31 15:45:42 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-31 15:46:14 | 显示全部楼层
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发表于 2016-10-31 15:49:19 | 显示全部楼层
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发表于 2016-11-04 16:02:02 | 显示全部楼层
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发表于 2017-3-27 17:20:09 | 显示全部楼层
永远支持楼主,继续发好贴
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发表于 2017-7-22 18:53:28 | 显示全部楼层
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